黑吃黑

8月21日，贝壳控股披露了截至2026年6月30日的中期财务业绩。财报数据显示，2026年上半年，贝壳实现总交易额1.65万亿元，同比下滑4.5%；实现净收入434亿元，较2025年同期493亿元减少59亿元，同比下滑12.0%。然而，在营收大盘缩减近60亿元背景下，贝壳上半年录得净利润38.79亿元，较上年同期21.60亿元大幅增长79.4%，半年度利润规模已超过2025年全年的29.91亿元。经调整后净利润达到47.96亿元，同比增长49.2%。         　　8月26日以后，它的移动路径存在两种可能性，一种是西行登陆我国华东沿海；另一种是折向偏北方向移动，奔向日韩。尤其二季度，贝壳净收入同比下降5.7%至245亿元，而净利润达到26.24亿元，同比增幅高达100.8%，经调整经营利润率提升至14.6%，创下近三年以来新高。

三 | 预计要到下周，台风“沙德尔”的走势才会明朗，请保持密切关注。         　　关注预警预报 及时防范避险          　　水利部和中国气象局8月20日18时联合发布黄色山洪灾害气象预警：预计8月20日20时至21日20时，海南西部、新疆北部等地部分地区发生山洪灾害可能性较大(黄色预警)。在房地产行业持续调整下，绝大多数上下游企业面临着增收不增利甚至由盈转亏的压力。         　　中央气象台8月21日10时继续发布暴雨蓝色预警：预计8月21日14时至22日14时，海南岛西部、广西南部、台湾岛南部、山东半岛南部等地部分地区有大暴雨(100～200毫米)。

四 | 而贝壳“营业收入下滑12%、净利润大增近八成”的成绩，是其在过去半年内对组织架构、员工规模、薪酬成本及会计结算方式深度收缩与重组的集中兑现。         　　受热带低压影响          　　海南落实各项防御举措          　　中央气象台8月21日10时继续发布热带低压预报：北部湾热带低压的中心今天(21日)上午8点钟位于距离海南省东方市北方向约150公里的北部湾海面上，预计该热带低压将先在北部湾北部回旋少动并加强为热带风暴级。为及时组织辖区船舶做好防御工作，广西海事局已于8月20日9时启动防御台风二级应急响应。

五 |          　　8月21日上午，南海低压已进入北部湾，广西壮族自治区水利厅决定自21日9时启动洪水防御四级应急响应。从外部环境来看，中国房地产的供需格局出现了历史性变化。

六 |          　　南海热带低压于昨天(20日)在海南文昌市龙楼镇沿海登陆。受其影响，今天(21日)进海南岛列车Z501、K511、Z8007、Z111次停运。         　　史上最强厄尔尼诺，或要来了！          　　对我国有何影响？          　　当前赤道中东太平洋海表温度持续升高，预计将于11月至12月前后达到峰值，形成一次超强厄尔尼诺事件，大概率成为有观测记录以来最强的一次。住建部数据显示，2026年上半年，全国二手房在新房和二手房交易总量占比达到50.4%，首次超过新建商品住宅。全国已有18个省份的二手住宅交易面积超过了新建商品房。一线城市二手房价格在经历深度调整后环比微涨3.6%，核心城市二手房网签单量呈现温和放量。作为全国最大的存量房交易与居住服务平台，贝壳平台二季度二手房交易单量同比增长24.8%，带动总交易额同比增长6.3%至9338亿元，实现近一年来单季交易规模的首次回正。         　　鉴于厄尔尼诺仍在快速发展中，且其影响具有滞后性，事件发展的次年夏季，是要特别关注的时间段。

七 |          　　国家气候中心首席预报员顾薇介绍，明年夏天，厄尔尼诺的影响要比今夏更为显著。

八 | 然而，存量房交易频次的修复，并没有直接转化为增长。上半年贝壳存量房业务总交易额达到11643亿元，与去年同期11638亿元基本持平，但存量房净收入却从136亿元微降3.2%至131.55亿元。

九 | 落差说明，交易佣金率与业务结构正在重构。

十 | 预计我国中东部地区降水总体偏多，尤其是长江中下游地区，降水偏多比较明显，暴雨洪涝风险较高，可能有较重汛情。

十一 | 另外，江淮、江南、华南等地的高温热浪也会更加明显。         　　暴雨来袭，家里进水怎么办？          　　第一时间断电：无论积水是否没过家电、插座，应立即切断家中总电闸、拔掉电器插头，避免触电风险。

十二 |          　　封好排水口：观察家中排水口是否出现倒灌，可用湿棉被、装好水的塑料袋堵住，防止污水回流。         　　准备漂浮材料：若居住在平房，发现积水迅速上涨，此时应立即携带漂浮物向高处转移，同时发出求救信号，等待救援。【编辑:何颖】。真正拉动利润率走高的，是成本表与损益表上的费用管控。财报数据显示，2026年上半年，贝壳营业成本由上年同期388亿元压缩至319亿元，净减少69亿元，降幅达17.9%，显著大于12%的收入降幅。

十三 | 人员开支的缩减占了大头。2025年上半年，贝壳拥有131881名雇员，当期内部佣金及薪酬的营业成本为95亿元。2026年上半年公司雇员总数降至107409名，内部佣金及薪酬成本降至85亿元，同比下降11.4%，半年内仅内部人工成本一项就省了10亿元。同期，支付给外部中介的外部分佣支出也同比减少了19.9%。

十四 | 与薪酬对应的，是贝壳过去一年里进行的人员优化。

十五 | 截至2026年上半年，贝壳总员工数较去年同期减少24472人，净缩减18.5%。其中，经纪人及基层支持人员从10.65万人降至8.72万人，平台活跃经纪人减少3.7万名至45.46万人，同比下滑7.5%。

十六 | 精简人员的同时，贝壳在线下网络端推行了门店合并与单店提效策略。截至上半年末，平台活跃门店数由5.87万家降至5.78万家，直营品牌链家在部分商圈主动合并重叠低效门店，推动上半年门店成本下降23.2%，二季度单季门店成本下降25.9%。人员与门店收缩，被动提升了存量资产的人均产出。数据显示，二季度贝联活跃门店店均二手房单量同比增长26%，链家活跃经纪人人均二手房交易单量同比提升50%，以更精简的人员支撑了平台24.8%的二手房交易单量增长。营业成本外，运营费用的压缩进一步放大了经营杠杆。上半年贝壳营运费用为72.75亿元，同比下降18.0%。其中，销售和市场推广费用从37亿元大幅削减32.3%至25亿元。

十七 | 一般及行政费用降至37亿元。

十八 | 研发费用同比缩减14.4%至10亿元，研发人数由2295人精简至1896人。成本与费用全面控制，推动贝壳上半年综合毛利率由21.3%升至26.6%，二季度单季毛利率达到28.6%，同比提升6.7个百分点。经营利润从17亿元增长至43亿元，经营利润率由3.3%攀升至9.9%。

十九 | 主营业务的内部结构调整，同样为利润率的改善提供了支撑。存量房板块，贝壳由重资产直营向轻资产加盟平台倾斜。二季度链家直营存量房GTV同比微降3.1%，贝联加盟经纪人贡献的GTV同比增长14.3%，带动平台服务、加盟及增值服务收入同比增长27.8%，推动存量房业务贡献利润率从39.9%提升至46.1%。新房板块，面对房企债务风险与新房销售低迷，贝壳实施了审慎筛选项目策略，主动收缩低佣金、高回款风险的项目合作。上半年新房总交易额同比下降17.1%至4043亿元，新房收入下降15.9%至140亿元。

| 不过，通过加深与核心城市优质楼盘的绑定，贝壳新房业务贡献利润率由23.9%升至27.7%，二季度新房应收账款周转天数由上年同期51天缩短至39天，保障了现金流的安全回笼。变动最剧烈的是家装家居与房屋租赁这两翼业务。家装家居业务在上半年主动控速，收入由75亿元下滑26.4%至55亿元，二季度降幅达到30.1%。贝壳主动收缩了获客成本高企的外部非经纪渠道，退出了部分单位经济模型无法打通的下沉城市，转而聚焦核心城市的大店交付与集中采购。虽然收入缩水20亿元，但家装业务的贡献利润率由32.3%攀升至38.2%，二季度单季达到39.6%的历史高位。

| 房屋租赁板块，贝壳上半年在管“省心租”房源超过79万套，同比增长约34%；然而租赁业务上半年收入却同比下滑8.5%至98.46亿元。收入规模的下滑源于省心租模式向分散式托管的“净额法”转型。

| 过去转租模式按全额租金确认收入，同时将付给房东的租金记作成本。新模式下，平台仅将收取的租期管理费与佣金确认为收入。目前净额法产品在管房源占比已突破50%，由于收入与成本两端同步剔除了大额租金过桥流水，租赁业务的贡献利润率由7.6%提升至15.0%，二季度达到15.3%。业务模式的轻资产化与应收账款的加速周转，扭转了贝壳的现金流状况。2026年上半年，贝壳经营活动产生现金流量净额为51.41亿元，2025年同期为净流出31.39亿元，同比改善逾82.8亿元。期末，公司账面持有的现金、现金等价物、受限资金及短期投资合计达到560亿元，广义现金储备维持在673亿元水平，资产负债率由43.0%回落至41.6%，半年度资本开支仅为2.45亿元。充裕的在手资金促使贝壳维持着大额股票回购力度。2026年上半年，贝壳斥资约4.5亿美元在美股及港股市场实施回购，自2022年9月启动回购计划以来，已累计耗资约29.9亿美元，累计注销回购股份占计划启动前总股本的14.8%。然而，当成本砍削带来的盈利红利释放完后，贝壳长期成长逻辑依然需要市场检验。门店、人员与营销费用的压缩能够立竿见影地提振短期利润率，但组织架构的瘦身存在天然物理底线。当单店人效被拉升至高位后，长期的利润增长终究需要依赖总交易额与总营收规模的增长。另外，上半年贝壳平台移动端月活由4870万降至4570万，活跃经纪人缩减了3.7万人。贝壳的核心护城河在于ACN（经纪人协作网络）所形成的双边市场规模效应，若一线从业人员与长尾供给持续流失，一旦触及临界点，可能对房源信息的覆盖度与购房者的履约体验造成潜在影响。2026年上半年，贝壳通过裁撤低效人员、收缩项目垫资、切换轻资产结算模型，成功换取了38.79亿元的账面净利润与稳固的现金安全垫。

| 在规模驱动模式失效的存量时代，这种向管理和效率要利润的防御性策略已被证实有效。但对贝壳来说，在剔除人员薪酬与营销支出的冗余后，如何以更小的人员基数与更轻的资产模型上重塑交易增量，将是其下一阶段必须直面的考验。